როგორ ყიდულობენ რუსები სოფლებში მიწებს

უცხოელებზე სასოფლო-სამეურნეო მიწის გაყიდვა საქართველოში კანონით აკრძალულია, თუმცა უცხოელები სოფლებში მიწის ნაკვეთებს მაინც ყიდულობენ. „ბათუმელების“ მიერ მოპოვებული დოკუმენტების თანახმად, აჭარის სოფლებში, კონკრეტულად კი ხელვაჩაურისა და ქობულეთის მუნიციპალიტეტებში მიწას ბოლო პერიოდში აქტიურად ყიდულობენ ოკუპანტი ქვეყნის, რუსეთის მოქალაქეები. „ბათუმელების“ მიერ მოპოვებული დოკუმენტები მხოლოდ აჭარის რამდენიმე სოფელს ეხება.

სხვადასხვა წყაროს მიერ მოწოდებული ინფორმაციის გადამოწმება, რომ რუსეთის მოქალაქეები საქართველოს სოფლებშიც უპრობლემოდ ყიდულობენ მიწის ნაკვეთებს, „ბათუმელებმა“ საჯარო რეესტრში სცადა. რეესტრმა კი გვაცნობა, რომ 952 ნაკვეთის საკადასტრო კოდის შესახებ ინფორმაციას მხოლოდ იმ შემთხვევაში მოგვაწვდიდა, თუ „ბათუმელები“ 12 376 ლარს გადაიხდიდა – „მომსახურების საფასურს“, ერთ კოდზე 13 ლარს.

მეორე მხრივ, საჯარო რეესტრმა დაადასტურა, რომ რუსეთის მოქალაქეები საქართველოში ინტენსიურად ყიდულობენ უძრავ ქონებას. რეესტრის მიერ მოწოდებული ოფიციალური სტატისტიკის მიხედვით, 2022 წლის პირველი მარტიდან 2023 წლის 26 აპრილამდე პერიოდში რუსეთის მოქალაქეებმა ზუსტად 7 709 ბინა, მთლიანობაში 424 449 კვადრატული მეტრი უძრავი ქონება შეიძინეს საქართველოში.

მათვე იყიდეს 474 649 კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთი: 265 049 კვადრატული მეტრი შენობა-ნაგებობის გარეშე [457 პირი, 604 მიწის ნაკვეთი], 209 600 კვადრატული მეტრი კი, შენობა-ნაგებობასთან ერთად [1028 პირი, 1074 მიწის ნაკვეთი].

„ბათუმელებმა“ გაარკვია, რომ რუსეთის მოქალაქეები საქართველოში მიწის ნაკვეთებს სოფლებშიც ყიდულობენ. მიუხედავად აკრძალვისა, რუსეთის მოქალაქეზე სოფელში მიწის მიყიდვის მექანიზმი მაინც მარტივია:

სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე მიწას უცვლის დანიშნულებას, რისთვისაც შესაბამისი განცხადებით მიმართავს საჯარო რეესტრს, თუმცა ევალება ცვლილების აუცილებლობაც დაასაბუთოს. საჯარო რეესტრი განიხილავს განცხადებას და წყვეტს, მიწის ნაკვეთს დანიშნულება შეუცვალოს თუ არა.

დადებითი გადაწყვეტილების შემთხვევაში რეესტრი მიწას არეგისტრირებს უკვე როგორც არასასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთს. ამის შემდეგ კი, არასასოფლო მიწის მიყიდვა უცხო ქვეყნის, ამ შემთხვევაში რუსეთის მოქალაქეზეც, თავისუფლადაა შესაძლებელი.

•  დანიშნულებაშეცვლილი მიწის ნაკვეთის რუსეთის მოქალაქეზე მიყიდვის რამდენიმე მაგალითი

ქობულეთის სოფელ ხუცუბანში საქართველოს მოქალაქე მამული გ-მ 4077 კვადრატული მეტრი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა [მასზე მდგომი 187.6 კვ.მ ფართობის შენობით] 2022 წლის 8 აგვისტოს დაირეგისტრირა [ნასყიდობის ხელშეკრულებით].

იმავე წლის 31 აგვისტოს მამული გ-მ რეესტრს მიწის დანიშნულების შეცვლის განცხადებით მიმართა, თუმცა რეესტრმა უარი უთხრა, ვინაიდან „მიწის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების დასაბუთებულობის საკითხის შემსწავლელმა კომისიამ მიიღო გადაწყვეტილება, რომ განსახილველი მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების შესახებ მოთხოვნა არ არის დასაბუთებული.“

მამული გ-მ რეესტრს მიწის დანიშნულების ცვლილებაზე ხელახლა, 2023 წლის 13 მარტს მიმართა. სხვა დოკუმენტებთან ერთად კი მან, როგორც შესაბამის პორტალზეა მითითებული, რეესტრში ქობულეთის მუნიციპალიტეტის მერიის ბრძანება, ბიზნესგეგმა და ხარჯთაღრიცხვაც წარადგინა.

2023 წლის 4 აპრილს რეესტრმა მიწის ნაკვეთს დანიშნულება შეუცვალა და ის დაარეგისტრირა, როგორც არასასოფლო-სამეურნეო.

ამის შემდეგ სამ თვეში, აღნიშნულ ქონებაზე გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება და მიწა და მასზე მდგომი შენობა 2023 წლის 2 აგვისტოდან უკვე რუსეთის მოქალაქის, ალეკსეი კარასევის საკუთრებაშია.

ასევე ქობულეთში, სოფელ ხუცუბანში, მაია თ-მ 736 კვადრატული მეტრი ფართობის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა 2019 წელს დაირეგისტრირა.

მაია თ-მ 2023 წლის 2 ივნისს მიმართა საჯარო რეესტრს მიწის დანიშნულების ცვლილების მოთხოვნით. საჯარო რეესტრმა კი, აღნიშნული ნაკვეთი არასასოფლოდ 2023 წლის 26 ივნისს დაარეგისტრირა.

იმავე დღეს, 26 ივნისს, გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება და აღნიშნული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, 30 ივნისიდან, უკვე რუსეთის მოქალაქე ალექსანდრ ბონდარენკოა.

ქობულეთის მუნიციპალიტეტის სოფელ კვირიკეში 2500 კვადრატული მეტრი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი სოფიო მ-მ ჩუქების საფუძველზე ჰქონდა დარეგისტრირებული.

სოფიო მ-მ საჯარო რეესტრს მიწის დანიშნულების შეცვლის განცხადებით 2023 წლის 2 მაისს მიმართა [სხვადასხვა დოკუმენტთან ერთად რეესტრში წარდგენილი იყო ბიზნესგეგმა, მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, ქობულეთის მუნიციპალიტეტის მერის ბრძანება].

22 მაისს კი, რეესტრმა აღნიშნული ნაკვეთი დაარეგისტრირა, როგორც არასასოფლო. აქედან დაახლოებით ორ თვეში კი, გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება და 2023 წლის 25 ივლისიდან აღნიშნული ნაკვეთი უკვე რუსეთის მოქალაქის, ალევტინა ბლისსის საკუთრებაა.

ქობულეთის იმავე სოფელში, კვირიკეში, 3 557 კვადრატული მეტრი სასოფლო მიწა ჩუქების საფუძველზე 2023 წლის 13 ივნისს დაირეგისტრირა მაია ქ-მ. ათ დღეში, 23 ივნისს კი, მან საჯარო რეესტრს მიწის დანიშნულების შეცვლის მოთხოვნით მიმართა [დოკუმენტებს თან ახლდა: მერის ბრძანება და ბიზნესგეგმა].

მოთხოვნიდან რამდენიმე დღეში, 2023 წლის 10 ივლისს, რეესტრმა მიწას დანიშნულება შეუცვალა და დაარეგისტრირა, როგორც არასასოფლო-სამეურნეო.

მიწის დანიშნულების შეცვლიდან მეორე დღეს, 11 ივლისს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, აღნიშნული მიწის ნაკვეთი უკვე რუსეთის მოქალაქის, იანა საფროშინას საკუთრებაშია – 2023 წლის 18 ივლისიდან.

„ბათუმელების“ ინფორმაციით, მიწის ნაკვეთებს რუსეთის მოქალაქეები აქტიურად ყიდულობენ ქობულეთის სოფლებში.

საჯარო რეესტრის პორტალი ტექნიკურად არ იძლევა საშუალებას, შესაბამისი ინფორმაცია დიფერენცირებულად მოიძიო, თუმცა ამის საშუალება აქვს თავად საჯარო რეესტრს.

„ბათუმელებმა“ მიმართა რეესტრს და მოითხოვა ინფორმაცია – რამდენ მიწის ნაკვეთს შეეცვალა დანიშნულება ქობულეთისა და ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტებში, რამდენ ნაკვეთზეა შესული განცხადება დანიშნულების ცვლილებაზე, ასევე ამ ნაკვეთების საკადასტრო კოდები.

შესაბამისი ინფორმაცია ქობულეთისა და ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტებიდანაც გამოვითხოვეთ, თუმცა გვითხრეს, რომ მათ ასეთი სტატისტიკა არ აქვთ.

საჯარო რეესტრიდან ინფორმაცია „ბათუმელებმა“ 15-თვიანი ინტერვალებით გამოითხოვა – უკრაინაში ომის დაწყებამდე და ომის დაწყების შემდეგ.

რეესტრის ინფორმაციით:

2022 წლის 24 თებერვლიდან 2023 წლის 10 ივლისამდე პერიოდში –

• ქობულეთის სარეგისტრაციო ზონაში 156 სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთს შეუცვალეს მიზნობრივი დანიშნულება;
• ხელვაჩაურის სარეგისტრაციო ზონაში კი – 133 მიწის ნაკვეთს.

ანუ უკრაინაში ომის დაწყებიდან 15 თვეში ქობულეთსა და ხელვაჩაურში 289 მიწის ნაკვეთს შეუცვალეს დანიშნულება.

ამასთან, საჯარო რეესტრის მონაცემებით, 2022 წლის 24 თებერვლიდან 2023 წლის 10 ივლისამდე პერიოდისთვის, ქობულეთისა და ხელვაჩაურის  სარეგისტრაციო ზონის ფარგლებში მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების რეგისტრაციის მოთხოვნით რეესტრში შესულია 449 განცხადება.

რაც შეეხება ამ ნაკვეთების საკადასტრო კოდებს, რეესტრიდან მოგვწერეს, რომ „ამ სახის ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა წარმოადგენს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მომსახურების ნაწილს… საჯარო რეესტრში დაცულ მონაცემებზე 4 სამუშაო დღის ვადაში ინფორმაციის მომზადებისათვის კი დადგენილია საფასური 13 ლარის ოდენობით… ამდენად, მითითებული უძრავი ნივთების შესახებ კონკრეტული ინფორმაციის გაცემა საჭიროებს საფასურის გადახდას.“

„ბათუმელების“ მიერ აღნიშნული საფასურის გადახდის შემდეგ, საჯარო რეესტრიდან მოგვწერეს, რომ საჯარო რეესტრის მომსახურებისთვის დადგენილი საფასური, 13 ლარი, მხოლოდ ერთ უძრავ ნივთზე [ერთ ნაკვეთზეა] გადახდილი და რადგან კანონმდებლობით „საფასური განსაზღვრულია ერთეულ ნივთთან მიმართებით [მოთხოვნილი] ინფორმაციის მომზადებისთვის წარმოსადგენია მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი თითოეულ უძრავ ნივთზე ცალ-ცალკე.“

ანუ, 952 ნაკვეთის საკადასტრო კოდი რომ მოგვაწოდოს, ამისთვის საჯარო რეესტრმა „ბათუმელებს“ მომსახურების საფასურის სახით 12 376 ლარის გადახდა მოსთხოვა.

საჯარო რეესტრის მიერ დათვლილი ამ 952 ნაკვეთიდან [2020 წლის პირველი ნოემბრიდან 2023 წლის 10 ივლისამდე პერიოდში], როგორც თავად მოგვწერეს, 503 ნაკვეთს უკვე შეცვლილი აქვს დანიშნულება, 449 ნაკვეთის შემთხვევაში კი, ცვლილებაზე განცხადებები განიხილება.

საჯარო რეესტრს საკადასტრო კოდები რომ მოეწოდებინა, ტექნიკურად ადვილი შესაძლებელი იყო გადამოწმება ქობულეთისა და ხელვაჩაურის სოფლებში დანიშნულებაშეცვლილი 503 მიწის ნაკვეთიდან რამდენი გასხვისდა უცხოელზე, მათ შორის, რუსეთის მოქალაქეებზე, 2020 წლის ნოემბრიდან დღემდე პერიოდში.

—

საქართველოს კონსტიტუციით: „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა, როგორც განსაკუთრებული მნიშვნელობის რესურსი, შეიძლება იყოს მხოლოდ სახელმწიფოს, თვითმმართველი ერთეულის, საქართველოს მოქალაქის ან საქართველოს მოქალაქეთა გაერთიანების საკუთრებაში. გამონაკლისი შემთხვევები შეიძლება დადგინდეს ორგანული კანონით, რომელიც მიიღება პარლამენტის სრული შემადგენლობის არანაკლებ ორი მესამედის უმრავლესობით“.

„სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონით კი, 2019 წლის ივლისიდან, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის შემძენი არ შეიძლება იყოს:

• უცხოელი [ფიზიკური პირი, რომელიც არ არის საქართველოს მოქალაქე, ასევე, საქართველოში სტატუსის მქონე მოქალაქეობის არმქონე პირი];
• იურიდიული პირი, რომლის დომინანტი პარტნიორია უცხოელი ან/და საზღვარგარეთ რეგისტრირებული იურიდიული პირი ან რომლის დომინანტი პარტნიორი ვერ დგინდება.

„სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ კანონის მიღებამდე, 2017 წელს, ხელისუფლებამ მიწების გაყიდვაზე მორატორიუმი გამოაცხადა. მორატორიუმი „ქართულმა ოცნებამ“ პირველად 2013 წელსაც გამოაცხადა. საქართველოს მოქალაქეები სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწებს მაშინაც სტატუსს უცვლიდნენ და ისე ყიდდნენ უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე. 2014 წელს საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით, უცხოელებისთვის საქართველოში მიწის ფლობაზე დაწესებული მორატორიუმი გაუქმდა.